装饰知识装饰知识

酒店装修工程成本控制要点
时间:2023-05-13 10:46:00      来源:本站      浏览数:744

酒店迅猛发展,势必造成竞争的激烈,在这激烈的竞争背后,每家酒店如何才能在这市场中分到一块蛋糕?很显然,酒店的软件、硬件都是不可疏忽的。但酒店作为回报周期长的行业, 除了必须具备精细化的管理外,如何在硬件投入时尽量节省装修造价,这就需要做好装修的成本控制。以下就酒店装修的成本控制中常见的问题及控制方法提出几点建议。

 

一、工程成本控制中常见的问题

1.酒店定位不明确:有的业主觉得酒店就应该尽可能的包罗万象,无论什么样的客人来都是他们的消费主体。因此,在方案时期就将所有的功能全部考虑进去,spa区、会议区、自主餐厅区、西餐区等,对各个功能区域的设计标准都是同等对待,没有强弱之分。各功能区不能都得到充分的利用,造成投入与产出不相匹配,在投入上形成过度投入而浪费。

2.设计不完善:建筑装饰工程的专业性很强,特别是酒店装修,属高级装饰,需委托专业的设计公司进行设计。而往往业主只在意装修方案的设计,觉得没有必要多花钱进行施工图设计,弱化了后者。装修工程中经常只有扩充的施工图,没有细化的施工图、节点图。往往使工程成为边设计、边施工、边修改的“三边工程”,从而使造价无从控制。

3.设计选材方面:装饰材料品种繁多、市场价格混乱,建筑装饰工程时代感很强,所以装饰工程新工艺新材料不仅发展快,而且更新换代周期短,从材料的品种、规格、品牌、产地,国产的、进口的名目 繁多。由于装饰工程千差万别设计多种多样,促进了装饰材料市场品种繁多。预算时材料价格经常按照常用材料计算,但设计师或决策者为最求审美效果,在材料选择时就会往往选择高档的材料,其造价也必然居高不下。

4.施工队伍方面:目前装饰施工企业规模基本不大,队伍的技术、装备和管理水平不高;更有些施工企业没有自己的队伍,一旦有任务,临时拼凑街上的散兵游勇,施工质量难以控制,还可能发生很多扯皮的现象。当设计施工图不完善的情况下,且有的项目因来不及做预算,结算方式采用按实结算。那施工方为了最求利益最大化,对于隐蔽的项目就会根据自身的利益来自由地进行施工。比如:(1)吊顶龙骨的间距,比如只要600×600间距即可满足要求,施工会做成 450×450;(2)装饰木基层板的厚度有的只需要12厚、施工会用到18厚。这样类似的做法在结算时就会增加了造价。另外,在出现设计变更的时候,不按照预算定额及费用标准编制造价,对缺项子目自主一家人,报价随行就市,就是所谓的“一口价”。结算时编上一堆流水账式的材料单用工表,向业主讨价还价,对于不懂行的业主能蒙就蒙,能骗就骗是造成装饰工程造价中存在问题的主要原因,使承包商毫不费力地就钻了装饰工程中从量到价的空子。

5.结算方面:工程结算时,竣工图没有按照现场进行绘图,竣工结算资料没有齐全,施工过程相关审核人员的签字不齐全,结算工程量虚报等时有存在。若是没有专业的造价人员进行审核,则很有可能因为疏忽或者不专业而造成改核减的项目漏核,结算造价增加。

 

二、应对措施

1.明确酒店定位:一个项目开始投资必须先做好足够的市场调查,根据资金投入、地理位置等来确定酒店的星级,酒店主要经营的方向。三星、四星、五星或者快捷商务型、会议型或者接待型的酒店,针对不同的消费主群设计适合自 身的特色酒店,这对于酒店以后的发展是起着决定性的作用。一个酒店的投入是需要用510年来进行成本摊销的,不是装修越高就越能经营得好,也不是一味降低装修标准就能招来生意,从酒店投入到下一次重新改造作为一个生命周期,如何在整个周期内使收入与支出之比达到最大值?一开始就必须定好目 标客源,并需要将锁定的目 标客源划分类别。向目标客源中的不同类客人提出不同的服务,对各功能区进行重点与配套的区分,着装突出酒店个性,确定好经营方向后再确定总投资、做针对性的设计,这样有利于设计方案的确定,减少今后设计的重大设计变更。

2.限额设计、细化图纸:限额设计即按投资策划所确定的总额控制施工设计,保障能够达到功能、满足酒店相关质量标准的前提下,按照装饰装修工程的整体定位从大堂、走廊、客房、餐厅、spa区域、餐饮区、厨房等分项投资限额来控制设计的每一个过程。重点是对整体以及重要环节方案可行性、功能完备性、档次达标性,施工可行性等加以控制。

对重点区域加强设计管控环节,比如:酒店的大堂和客房,因为大堂是门面、客房是主体,这两个地方往往设计变更最多,设计时应将这两者充分考虑,尽量避免大的设计变更,造成施工时因重复拆除而浪费;客房最好能先做样品房,确定样品房后再行施工。因为客房数量多, 每一道工序的变更会牵涉到几十甚至上百间客房的变更,即便一个房间增加几千元,那几百个客房增加的造价也是很可观的。

要求设计单位出有设计深度和精度的施工图纸,特别对于一些特殊的工艺作法和隐蔽项目,应提供详细的细部做法和节点大样图;在工程材料上,应事先采集到样品,增强业主的感性认识,并标明品种、品牌、规格、档次标准和颜色等;确保设计图纸的完整性以及各专业的配套、协调及施工的可能性,做好外部条件的衔接,认真落实环保、消防等部门的要求,避免完工后因审核不通过而引起设计变更; 因目前装修材料品种繁多,新型材料也层出不穷, 当费用有可能突破预算时,应在设计时进行方案的优化,采用性价比高的新型产品进行替代, 以保证总投资额不被意外所突破。

3.慎选施工单位,作好招标工作。(1)慎选施工单位:在工程进行招投标前,首先要对所有参与投标的单位进行资格审核。施工企业除了有营业执照外,应持有当地建设行政主管部门核发的企业资质等级证书、装饰工程业绩及质量评定情况。必要时,对其所做过的工程进行实地考察,做到资质审查与业绩审查相结合,书面审查与实地审查相结合。(2)对招标文件的审查:招标文件一定要明确所招标的项目或材料的数量、规格、品牌、型号、付款方式、结算方式、变更方式、验收方式、保修方式等、并把样品作为招标文件附件,样品要尽可能的详细;对部分不好确定价格的艺术品、无法出样的材料或设计图纸不全的项目,可以给出一个统一暂定价格或最高限价,实际施工时按实进行结算,这样既能避免各投标单位出现投标差异,又能切实达到质量与价格的一致性。3)招标形式:招标形式应尽可能采用工程量清单招标,并要求投标单位总价原则上不突破业主的项目概算。参照工程量清单计价规范,可合理拆分或综合一些清单项目,并在清单上加以特别注明。比如一些艺术性强的特殊工艺做法,拆分计算相当复杂,可标明图号,简化为单项进行计算报价。清单项上的主要用材,一定要求施工单位注明材料的价格,同时允许业主采购更价廉物美的替代材料。招标对象应多方调查了解,选择有资质、实力强、信誉好的施工队伍参加竞标,并在合同签订前提供履约保证。

4.正确处理工程变更,有效控制装饰工程造价。追求装饰工程的整体效果与细微处理的完美统一是装饰工程设计的特点。对于装饰工程来说,工程变更又是影响工程造价的主要因素之一,监理工程师及现场工程师应特别予以重视。(1)所有工程变更,应取得设计单位的认可和监理工程师、甲方签认;(2)所有工程变更,必须由监理工程师审核由此产生的费用调整,杜绝只有工程变更而没有费用调整的工程变更单;(3)凡引起工程费较大增加的工程变更必须征得业主同意;(4)维护承包商的正当权益,及时做好隐蔽工程的计量与签认,对实施变更引起承包商经济损失的情况应给予合理的补偿。对业主提出的工程变更,监理工程师要认真分析,充分研究对投资可能带来的影响并及时将分析报告提交业主,以帮助业主最后审定是否变更,所有工程变更应注明是设计原因、业主原因还是其它原因、以便有效地控制工程变更;(5)随时汇总变更对投资的影响, 以便掌握投资控制目标的实施动态;(6)充分做好现场记录资料和试验数据的整理工作;(7)严格执行监理规划中对工程变更的控制程序,避免工作失误;(8)监理工程师在工程变更签注意见时应注意用词严谨。

5.做好工程结算工作。工程结算中,应仔细核查工程变更,现场实地检查变更是否已按规定实施,签证是否有效、合理。分清责任,对于施工单位自身原因发生的变更,不应由业主承担费用;对施工单位未施工的项目,应结算中扣减;对于业主采购或同意的材料代用,应按新的采购价与合同和清单报价作价差调整。工程结算审核是工程造价控制的最后一关,此阶段的造价控制属于事后控制。工程造价审核质量的好坏是多种因素综合作用的结果,若不能严格把关将会造成不可挽回的损失。按照施工合同和招投标文件的规定,根据竣工图、结合现场签证和设计变更等进行审核。搜集、整理好结算所需资料,加强对工程量、现场签证、材料、甲供材、变更项目价格的真实、完整、合法性审核。在以上基础上保证“量”与“价”的准确真实,做好工程结算去虚存实,从而保证准确、合理、真实地反映工程造价。

审核竣工结算阶段是工程投资控制的最后重要环节,正确的审核结算,使得结算正确的反映出实际的工程造价,这样就为业主以后类似项目的开发提供了可靠的指标,也为物业后续经营以及收费和投资收益之间的精确测算提供了可靠的基础性数据。竣工结算审查的重点是

审查竣工结算符不符合合同的相关条款、招标文件要求,有没有按照合同约定的限额标准来准确计价,工程量有没有按照计量的规则来计量,调价有没有符合主管部门的规定以及合同约定,材料的采购价认可有没有有双方的签字。要依据合同、图纸、定额以及工程量来计价等,对工程的近期变更、工程量上增减、材料进一步替换,做到不重复不遗漏。有问题的时侯,及时查明实际情况并进行现场核对。

 

三、结语

装修过程的造价管控是全过程管控,从项目的投资阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段每个过程都环环相扣,应采取以设计阶段预防为主、施工阶段控制为主、结算阶段核查为主采取相应有效的措施,因此,希望通过以上阐述提高人们对各阶段控制的重点控制,使工程造价得到合理的控制。